あなたのお住まいは、次に来る大地震に耐えられるでしょうか。
この質問に即座に「大丈夫」と答えられる方は、実はそれほど多くありません。
なぜなら、建物の耐震性は目に見えない部分に隠されており、普段の生活では気づきにくいからです。
私は山口拓真と申します。
建築構造設計士として20年、特に耐震診断の実務に15年以上携わってきました。
これまでに自治体の公共施設、学校、マンションなど120件以上の耐震診断と補強計画を手がけ、現場で数多くの「見えないリスク」を目の当たりにしてきました。
東日本大震災の際、私が耐震診断を行っていた小学校が倒壊を免れたとき、改めて感じたことがあります。
それは「地震は防げなくても、倒壊は防げる」ということです。
この記事では、あなたの大切な家族と財産を守るために、建物の構造と耐震性について、専門家の視点から分かりやすくお伝えします。
難しい専門用語は咀嚼し、実際の現場で得た知見を交えながら、今日からできる第一歩までご案内いたします。
築30年以上のお住まいにお住まいの方、マンション管理組合の理事を務める方、そして「うちは大丈夫だろう」と思っている方にこそ、ぜひ最後まで読んでいただきたいと思います。
目次
地震で家が倒れるメカニズム
倒壊の実例：東日本大震災・阪神淡路大震災から学ぶ
1995年1月17日午前5時46分、阪神淡路大震災が関西地方を襲いました。
この地震による建物被害は、全壊104,906棟、半壊144,274棟という甚大なものでした[1]。
特に注目すべきは、死亡者の約83%が建物倒壊による「圧死」だったという事実です[1]。
2011年3月11日の東日本大震災では、全国で約13万棟の建物が全壊しました[1]。
津波による被害が注目されがちですが、地震動による建物倒壊も約1万棟に及んでいます。
私が現場で目の当たりにしてきた倒壊建物には、共通する特徴があります。
それは「ある家は完全に倒壊しているが、隣りの家はほとんど被害がない」という現象です[1]。
同じ地域で同じ揺れを受けたにも関わらず、なぜこのような差が生まれるのでしょうか。
答えは建物の構造的な違いにあります。
築年数、建物の形状、使用されている材料、そして何より建築基準法の違いが、生死を分ける結果を生み出すのです。
地震エネルギーと建物構造の関係
地震が建物に与える影響を理解するには、まず地震のエネルギーがどのように建物に伝わるかを知る必要があります。
地震が発生すると、地面が水平方向と垂直方向に複雑に揺れます。
この揺れが建物の基礎を通じて建物全体に伝わり、建物は地面の動きに追従しようとします。
しかし、建物には「慣性」があるため、地面の動きに遅れて揺れ始めます。
特に危険なのは、建物の固有周期と地震波の周期が一致する「共振現象」です。
阪神淡路大震災では、周期1秒前後の地震波（キラーパルス）が多くの建物に甚大な被害をもたらしました[1]。
この周期は、2〜3階建ての木造住宅の固有周期とほぼ一致していたため、共振によって揺れが増幅され、多くの建物が倒壊したのです。
建物の揺れ方には、もう一つ重要な特徴があります。
それは「1階部分に被害が集中する」という現象です[1]。
これは、上階の重量が1階の柱や壁に集中的にかかるためです。
特に木造住宅では、1階に大きな開口部（窓や出入り口）があることが多く、構造的に弱くなりがちです。
さらに、1階は居住空間として使われることが多いため、壁の量が2階に比べて少なくなる傾向があります。
「全壊」「半壊」を分ける決定的要因とは
災害時に発行される罹災証明書では、建物の被害程度が「全壊」「大規模半壊」「半壊」などに分類されます[1]。
これらの判定基準は、内閣府の「災害の被害認定基準」に基づいて決められています。
全壊とは、建物の損壊・損害の割合が50%以上の状態を指します[1]。
具体的には、住家がその居住のための基本的機能を喪失したもので、補修により元通りに再使用することが困難なものです。
半壊は、建物の損壊・損害の割合が20%以上50%未満の状態です[1]。
住家がその居住のための基本的機能の一部を喪失したもので、相当規模の補修を行わなければ元通りに再使用できないものを指します。
しかし、私たち構造設計士が最も重視するのは、これらの行政的な分類ではありません。
重要なのは「人命を守れるかどうか」という観点です。
建物の倒壊を防ぐ決定的要因は、以下の3つに集約されます。
第一に、耐力壁の量と配置です。
耐力壁とは、地震の横揺れに抵抗する壁のことで、建物の骨格となる重要な構造要素です。
この耐力壁が不足していたり、バランス良く配置されていなかったりすると、建物は地震時に大きく変形し、最悪の場合倒壊に至ります。
第二に、接合部の強度です。
柱と梁、柱と基礎など、構造材同士をつなぐ接合部が弱いと、地震時に建物がバラバラになってしまいます。
特に古い木造住宅では、接合部に金物を使わず、木材の加工だけで接合している場合があり、これが倒壊の原因となることがあります。
第三に、基礎の強度と地盤の状況です。
どんなに上部構造が頑丈でも、基礎が弱かったり、地盤が軟弱だったりすると、建物全体が傾いたり沈下したりする可能性があります。
これらの要因が複合的に作用することで、建物の耐震性が決まります。
そして、これらの要因を正確に把握するために必要なのが「耐震診断」なのです。
家の構造タイプ別 耐震性の違い
木造住宅の構造的特徴とリスク
「木造住宅は地震に弱い」という印象をお持ちの方も多いのではないでしょうか。
しかし、これは必ずしも正しくありません[2]。
木材を主要な構造部材とする木造住宅は、適切に設計・施工されれば、十分な耐震性を確保することができます。
木造住宅の最大の特徴は、その「軽さ」にあります。
建物が軽いということは、地震時に建物にかかる力（慣性力）も小さくなるということです。
地震力は建物の重量に比例するため、軽い木造住宅は、重い鉄筋コンクリート造の建物に比べて、必要な耐震性能も相対的に低くなります[2]。
しかし、木造住宅には注意すべき弱点もあります。
最も重要なのは、壁の配置とバランスです。
木造住宅の耐震性は、主に「耐力壁」と呼ばれる構造用の壁によって確保されます。
この耐力壁が不足していたり、建物の片側に偏って配置されていたりすると、地震時に建物がねじれるように変形し、倒壊の危険性が高まります[2]。
私が診断した築35年の木造住宅の事例をご紹介しましょう。
この住宅は、1階の南側に大きな掃き出し窓が連続して設けられており、耐力壁がほとんどありませんでした。
一方、北側には水回りがあり、壁が多く配置されていました。
このような「壁の偏り」は、地震時に建物を大きくねじらせ、倒壊リスクを高める典型的なパターンです。
接合部の劣化も深刻な問題です。
木造住宅では、柱と梁、柱と土台などの接合部に金物を使用しますが、これらの金物が錆びたり、木材が腐朽したりすると、接合部の強度が大幅に低下します。
特に床下や屋根裏など、普段目にしない部分での劣化は見落とされがちです。
シロアリ被害も見逃せません。
シロアリに食害された木材は、見た目には問題なくても、内部がスカスカになっており、構造的な強度を失っています。
私が診断した住宅の中には、土台の8割がシロアリに食害されていたケースもありました。
鉄筋コンクリート造・鉄骨造は本当に安全？
鉄筋コンクリート造（RC造）は、確かに高い耐震性を実現しやすい構造です[2]。
コンクリートは圧縮力に強く、鉄筋は引張力に強いという、それぞれの材料の長所を組み合わせることで、地震の様々な力に対抗できます。
RC造の建物は、壁や柱が一体となって地震力に抵抗するため、木造住宅のように部材がバラバラになるリスクは低くなります。
また、重量があるため慣性力は大きくなりますが、その分、構造設計時により厳格な基準が適用されます。
しかし、RC造だからといって安心は禁物です。
最大の問題は、建築年代による設計基準の違いです。
1981年以前の旧耐震基準で建てられたRC造建物の中には、現在の基準では不十分とされる耐震性能のものが存在します[2]。
特に、1970年代に建設されたマンションの中には、柱の配筋（鉄筋の配置）が現在の基準に比べて不十分なものがあります。
コンクリートの劣化も深刻な問題です。
コンクリートは時間の経過とともに中性化が進み、内部の鉄筋が錆びやすくなります。
鉄筋が錆びると体積が膨張し、コンクリートにひび割れを生じさせます。
このひび割れから水分が侵入すると、さらに劣化が進行する悪循環に陥ります。
鉄骨造は、木造とRC造の中間的な特性を持ちます[2]。
軽量鉄骨造は比較的軽量で施工性に優れ、重量鉄骨造はより高い耐震性能を実現できます。
ただし、鉄骨造で注意すべきは「接合部の設計」です。
鉄骨同士の接合部は、溶接やボルト接合で行われますが、この部分の設計や施工が不適切だと、地震時に接合部から破断する可能性があります。
築年数と旧耐震・新耐震の違いを理解する
建物の耐震性を考える上で、最も重要な分岐点が1981年6月1日です[2]。
この日を境に、建築基準法の耐震基準が大幅に改正されました。
旧耐震基準（1981年5月31日以前）
- 震度5強程度の地震に対して建物が倒壊しないことを目標
- 中規模地震（震度5強程度）に対する検討が中心
- 壁量計算が主体で、建物全体のバランスチェックが不十分
新耐震基準（1981年6月1日以降）
- 震度6強〜7の大規模地震に対して建物が倒壊しないことを目標
- 中規模地震では軽微な損傷に留める
- 建物全体の構造バランスを重視した設計
この基準の違いは、実際の地震被害にも明確に現れています。
阪神淡路大震災では、新耐震基準で建てられた建物の被害は、旧耐震基準の建物に比べて格段に軽微でした[1]。
さらに、2000年には木造住宅の耐震基準がより一層強化されました[2]。
この改正では、以下の点が追加・強化されています。
1. 地盤調査の義務化
建物を建てる前に、必ず地盤の状況を調査することが義務付けられました。
2. 接合部の金物仕様の明確化
柱と梁、柱と土台の接合部に使用する金物の仕様が詳細に規定されました。
3. 耐力壁の配置バランスの確認
建物の重心と剛心のずれを計算し、ねじれに対する安全性を確認することが義務付けられました。
つまり、同じ「新耐震基準」でも、2000年以降の建物はより高い耐震性能を有していると考えられます。
増改築やリフォームで構造が変わるケース
意外に見落とされがちなのが、増改築やリフォームによる構造への影響です。
壁の撤去による耐震性の低下
リフォーム時に「部屋を広くしたい」という理由で壁を撤去することがありますが、撤去した壁が耐力壁だった場合、建物の耐震性は大幅に低下します。
私が診断した住宅の中には、リフォーム時に1階の耐力壁を半分以上撤去してしまい、現在の耐震基準を大きく下回る耐震性能になってしまったケースがありました。
増築による重量バランスの変化
2階部分を増築したり、重い瓦屋根に葺き替えたりすると、建物の重量バランスが変わります。
元の基礎や構造が新しい重量に対応できない場合、耐震性が低下する可能性があります。
設備の重量増加
太陽光パネルの設置や大型のエアコン室外機の設置なども、建物の重量バランスに影響を与える場合があります。
これらの変更を行う際は、必ず構造の専門家に相談し、必要に応じて構造計算を行うことが重要です。
「見た目には問題ない」からといって、構造的に安全とは限らないのです。
耐震診断でわかる「あなたの家の弱点」
診断でチェックされる主なポイント
耐震診断は、建物の「健康診断」のようなものです。
人間ドックで血液検査やレントゲン撮影を行うように、建物も様々な角度から詳細にチェックすることで、隠れた問題を発見することができます。
私たち構造設計士が耐震診断で重点的にチェックするポイントは、大きく分けて以下の6つです[3]。
1. 基礎の状況調査
基礎は建物を支える最も重要な部分です。
基礎にひび割れがないか、コンクリートの強度は十分か、鉄筋の配置は適切かなどを詳細に調査します[3]。
特に古い建物では、無筋コンクリート基礎（鉄筋が入っていない基礎）や石積み基礎が使われている場合があり、これらは現在の基準では不十分とされています。
2. 床下の環境と構造材の状況
床下は普段目にすることがない場所ですが、建物の構造にとって極めて重要な部分です。
床下の湿気状況、木材の腐朽の有無、シロアリなどの害虫被害の状況を詳しく調査します[3]。
また、土台と基礎の接合状況、床組みの状況なども確認します。
3. 屋根裏の構造材の状況
屋根裏も床下と同様、普段は見ることができない重要な部分です[3]。
小屋組み（屋根を支える構造）の状況、梁や柱の接合部の状況、筋交いの設置状況などを調査します。
雨漏りによる木材の腐朽がないかも重要なチェックポイントです。
4. 壁の配置と耐力壁の量
建物の耐震性を決定する最も重要な要素の一つが、耐力壁の量と配置です。
各階、各方向（東西・南北）に必要な量の耐力壁があるか、バランス良く配置されているかを詳細に計算します。
また、既存の壁が実際に耐力壁として機能しているかも確認します。
5. 建物の傾斜測定
建物に傾きがあると、地震時の挙動が複雑になり、倒壊リスクが高まります。
レーザーレベルなどの精密機器を使用して、建物の傾斜を測定します[3]。
一般的に、1/60（約1度）以上の傾斜がある場合は、詳細な調査が必要とされています。
6. 接合部の状況確認
柱と梁、柱と土台など、構造材同士の接合部の状況を確認します。
金物の種類や設置状況、木材の欠損の有無などをチェックします。
特に古い建物では、現在の基準に比べて接合部の仕様が不十分な場合があります。
よくある”構造的弱点”とは何か
15年以上の診断経験の中で、私が頻繁に遭遇する構造的弱点には、いくつかの典型的なパターンがあります。
パターン1：1階の壁量不足
最も多いのが、1階の耐力壁不足です。
特に、1階にリビングダイニングがある間取りでは、南側に大きな窓を設けることが多く、その結果、南側の耐力壁が不足しがちです。
また、車庫と住宅が一体になった「ビルトインガレージ」の住宅では、1階の一部に大きな開口部があるため、構造的に弱くなる傾向があります。
パターン2：増改築による構造バランスの悪化
建築当初は適切な構造バランスだったものが、増改築によってバランスが崩れるケースです。
特に、部屋を広くするために壁を撤去したり、2階を増築したりした場合に見られます。
「建築確認申請を出していないから大丈夫」と思われがちですが、構造的な安全性とは別の問題です。
パターン3：基礎と上部構造の不整合
古い建物では、基礎の仕様が現在の基準に比べて不十分な場合があります。
特に、布基礎（連続基礎）ではなく独立基礎を使用している建物や、基礎の幅や深さが不足している建物では、上部構造がいくら頑丈でも、基礎部分で問題が生じる可能性があります。
パターン4：接合部の金物不足
2000年以前の木造住宅では、柱と梁の接合部に使用する金物の仕様が現在ほど厳格ではありませんでした。
そのため、地震時に接合部から外れてしまうリスクがあります。
特に、通し柱（1階から2階まで通っている柱）と2階の梁の接合部は、大きな力がかかるため、適切な金物が必要です。
山口拓真の現場から：築30年木造住宅の診断例
実際の診断事例をご紹介しましょう。
神奈川県内の築30年の木造2階建て住宅（延床面積120㎡）の診断を行った際の事例です。
この住宅は、建築当時は建築基準法に適合していましたが、診断の結果、いくつかの問題が発見されました。
発見された主な問題点
基礎の問題
基礎は布基礎でしたが、幅が現在の基準（150mm以上）に比べて狭く（120mm）、また、基礎と土台を固定するアンカーボルトの間隔が現在の基準より広くなっていました。
1階南側の耐力壁不足
1階の南側には、幅3.6mの掃き出し窓が2箇所あり、その間の壁も幅が狭く、耐力壁として機能していませんでした。
計算の結果、南北方向の耐力壁が必要量の約70%しかないことが判明しました。
床下の湿気とシロアリ被害
床下の換気が不十分で、湿度が高い状態が続いていました。
その結果、土台の一部にシロアリ被害が発見され、構造的な強度が低下していました。
接合部の金物不足
2階の梁と通し柱の接合部に、現在の基準で要求される金物が設置されていませんでした。
診断結果と評価
これらの問題を総合的に評価した結果、この住宅の「上部構造評点」は0.7でした。
上部構造評点とは、建物の耐震性能を数値で表したもので、1.0以上が「一応倒壊しない」、1.5以上が「倒壊しない」とされています。
0.7という数値は「倒壊する可能性が高い」ことを意味します。
提案した対策
- 1階南側への耐力壁の増設
- 基礎の補強（鋼板による巻き立て補強）
- シロアリ被害部分の木材交換
- 接合部への金物追加
- 床下の換気改善
これらの対策により、上部構造評点を1.2まで向上させることができ、「一応倒壊しない」レベルまで耐震性を改善することができました。
自分でできる簡易チェックリスト
専門的な耐震診断を受ける前に、ご自身でもある程度の判断ができるチェックリストをご紹介します。
ただし、これはあくまで簡易的なものであり、正確な判断には専門家による診断が必要です。
建築年代による判定
- 1981年5月以前の建築：要注意（旧耐震基準）
- 1981年6月〜2000年5月：やや注意（新耐震基準だが2000年基準未対応）
- 2000年6月以降：比較的安心（現行基準）
外観からのチェックポイント
- 建物に明らかな傾きがないか
- 基礎にひび割れがないか
- 外壁にひび割れや剥がれがないか
- 屋根瓦のずれや破損がないか
室内からのチェックポイント
- ドアや窓の開閉に支障がないか
- 床に傾斜や沈みがないか
- 壁や天井にひび割れがないか
- 1階に大きな開口部（窓や出入り口）が集中していないか
床下・屋根裏のチェックポイント
- 床下に湿気がこもっていないか
- 木材に腐朽やシロアリ被害がないか
- 金物に錆びや緩みがないか
これらの項目で気になる点があれば、専門家による詳細な診断を受けることをお勧めします。
「まだ大丈夫だろう」という判断が、取り返しのつかない結果を招くことがあるのです。
補強設計と費用対効果のリアル
耐震補強ってどこをどう直すの？
耐震診断で問題が発見された場合、次に検討するのが耐震補強工事です。
しかし、「耐震補強」と聞くと、「家を全部壊して建て直すような大工事」をイメージされる方も多いのではないでしょうか。
実際には、耐震補強工事は建物の弱点を的確に補強する「ピンポイント治療」のようなものです。
全てを新しくする必要はなく、必要な部分に必要な補強を行うことで、効率的に耐震性を向上させることができます。
主な補強工法とその特徴
1. 耐力壁の増設
最も一般的で効果的な補強方法です。
既存の壁に構造用合板や筋交いを追加したり、新たに耐力壁を設置したりします。
工事期間は比較的短く、住みながらの工事も可能な場合が多いです。
先ほどご紹介した築30年住宅の事例では、1階南側の掃き出し窓の一部を腰窓に変更し、その下部に耐力壁を新設しました。
これにより、南北方向の耐力壁量を必要量まで増やすことができました。
2. 基礎の補強
既存の基礎が不十分な場合は、基礎の補強を行います。
代表的な方法として、既存基礎の周囲に鉄筋コンクリートを増し打ちする「増し打ち工法」や、炭素繊維シートや鋼板で基礎を巻く「巻き立て工法」があります。
3. 接合部の補強
柱と梁、柱と土台の接合部に金物を追加する補強です。
既存の接合部を一部解体して金物を設置するため、やや大掛かりな工事になりますが、効果は絶大です。
4. 制震・免震装置の設置
比較的新しい技術として、制震ダンパーや免震装置を設置する方法があります。
制震ダンパーは地震エネルギーを吸収し、免震装置は建物と地面を切り離すことで地震の揺れを建物に伝えにくくします。
工事費用と効果のバランスを見極める
耐震補強工事で最も気になるのが費用の問題です。
「いくらかかるのか分からない」という不安から、補強工事を先延ばしにしてしまう方も少なくありません。
木造住宅の補強費用の目安
私がこれまで手がけた木造住宅の補強工事の費用実績をご紹介します。
軽微な補強（上部構造評点0.7→1.0）
- 耐力壁の部分的な増設
- 接合部への金物追加
- 費用：50万円〜150万円
中程度の補強（上部構造評点0.5→1.2）
- 耐力壁の大幅な増設
- 基礎の部分的な補強
- 接合部の全面的な金物追加
- 費用：150万円〜300万円
大規模な補強（上部構造評点0.3→1.5）
- 基礎の全面的な補強
- 1階の大幅な間取り変更を伴う耐力壁増設
- 制震ダンパーの設置
- 費用：300万円〜600万円
ただし、これらの費用は建物の規模や既存の状況によって大きく変わります。
重要なのは、「最小限の投資で最大限の効果を得る」という考え方です。
費用対効果を最大化するポイント
1. 段階的な補強計画
一度に全ての問題を解決しようとすると、費用が膨大になります。
まずは最も危険な部分から優先的に補強し、段階的に耐震性を向上させる計画を立てることが重要です。
2. 他の工事との同時施行
外壁の塗り替えや屋根の葺き替えなど、他のメンテナンス工事と同時に行うことで、足場代などの共通費用を削減できます。
3. 補助金の活用
多くの自治体で耐震補強工事に対する補助金制度があります。
これらを活用することで、実質的な負担を大幅に軽減できます。
公的補助制度の活用方法と申請の流れ
耐震補強工事には、国や自治体からの補助金を受けることができます[3]。
これらの制度を活用することで、工事費用の負担を大幅に軽減することが可能です。
国の補助制度
国土交通省では、住宅・建築物の耐震化を促進するため、自治体が行う補助事業に対して支援を行っています[3]。
2025年度からは、耐震改修工事費の高騰を踏まえ、補助限度額が引き上げられています[3]。
自治体の補助制度の例
多くの自治体で独自の補助制度を設けています。
例えば、東京都では以下のような制度があります。
- 補助率：耐震改修工事費用の4/5以内[3]
- 限度額：一般世帯115万円[3]
- 対象建物：1981年5月31日以前に建築された住宅
申請の流れ
- 事前相談：自治体の担当窓口で制度の詳細を確認
- 耐震診断の実施：補助金の対象となる診断機関で診断を実施
- 補強計画の策定：診断結果に基づいて補強計画を作成
- 補助金申請：必要書類を揃えて申請
- 交付決定：審査を経て補助金の交付が決定
- 工事実施：認定された施工業者で工事を実施
- 完了報告：工事完了後、完了報告書を提出
- 補助金交付：検査を経て補助金が交付
申請時の注意点
- 工事着手前に申請が必要（事後申請は不可）
- 年度予算に限りがあるため、早めの申請が重要
- 自治体によって制度内容が異なるため、事前確認が必須
「今やるべき理由」とタイミングの考え方
「耐震補強は必要だと分かっているけれど、まだ先でもいいのでは？」
このように考える方も多いのですが、私は「今すぐ始めるべき」だと考えています。
理由1：地震はいつ来るか分からない
南海トラフ地震の発生確率は、今後30年以内に70〜80%とされています。
首都直下地震も同様に高い確率で発生が予想されています。
地震は予告なしにやってきます。「明日来るかもしれない」という意識を持つことが重要です。
理由2：建築資材の価格上昇
近年、建築資材の価格が継続的に上昇しています。
木材、鉄筋、セメントなど、補強工事に必要な材料の価格は、今後も上昇が予想されます。
早めに工事を行うことで、コストを抑えることができます。
理由3：職人の高齢化
建設業界では職人の高齢化が深刻な問題となっています。
技術力の高い職人が引退する前に、質の高い工事を受けることができます。
理由4：補助金制度の変更リスク
補助金制度は政策の変更により、縮小や廃止される可能性があります。
現在利用できる制度を確実に活用するためにも、早めの行動が重要です。
最適なタイミングの見極め方
築年数による判断
- 築30年以上：優先度高（早急な診断・補強が必要）
- 築20〜30年：優先度中（計画的な診断・補強を検討）
- 築20年未満：優先度低（定期的な点検で十分）
他の工事との組み合わせ
- 外壁塗装や屋根工事の予定がある場合：同時施工で効率化
- 大規模リフォームの予定がある場合：構造補強も含めた総合計画
家族構成の変化
- 高齢者や小さな子どもがいる家庭：安全性の優先度が高い
- 家族が増える予定がある場合：早めの対策が重要
私の経験では、「いつかやろう」と思っているうちに、実際に地震が発生してしまったケースを何度も見てきました。
後悔しないためにも、まずは耐震診断から始めることをお勧めします。
診断の結果、問題がなければ安心できますし、問題が見つかれば適切な対策を講じることができます。
「知らない」ことが最大のリスクなのです。
マンション・集合住宅の構造と注意点
管理組合でできる耐震対策とは？
マンションの耐震対策は、戸建て住宅とは大きく異なる特徴があります。
最も大きな違いは、「個人の判断だけでは進められない」ということです。
マンションは区分所有建物であり、構造に関わる部分は共用部分として、管理組合全体で意思決定を行う必要があります[2]。
管理組合が主導できる耐震対策
1. 耐震診断の実施
まず最初に行うべきは、建物全体の耐震診断です[2]。
マンションの耐震診断は、戸建て住宅に比べて複雑で、専門的な知識が必要です。
診断費用は建物の規模にもよりますが、延床面積1,000㎡〜3,000㎡の建物で、概ね1,000円/㎡〜2,500円/㎡程度が目安です[3]。
マンションの耐震診断を検討される際は、豊富な実績を持つ専門業者への相談が重要です。
例えば、1979年創業で43年の実績を持つ株式会社T.D.Sのように、マンション・集合住宅の耐震診断・耐震補強設計に特化した一級建築士事務所では、受託契約戸数19万戸を超える豊富な経験に基づいた的確な診断とアドバイスを受けることができます。
診断の結果は、管理組合の広報紙等で全区分所有者に報告し、建物の現状を共有することが重要です[2]。
この段階で、住民の間に耐震化への意識を醸成することができます。
2. 長期修繕計画への組み込み
耐震補強工事は高額になることが多いため、長期修繕計画に組み込んで計画的に資金を準備することが重要です。
修繕積立金だけでは不足する場合は、補助金の活用や一時金の徴収、借入れなどを組み合わせた資金計画を立てます[2]。
3. 住民への啓発活動
耐震化の必要性について、住民の理解を得るための啓発活動を継続的に行います[2]。
専門家による説明会の開催、他のマンションの事例紹介、地震被害の実例紹介などを通じて、住民の意識向上を図ります。
4. 段階的な補強計画の策定
一度に全ての補強を行うのではなく、優先度の高い部分から段階的に補強を行う計画を策定します。
これにより、一度の負担額を軽減し、住民の合意を得やすくすることができます。
共用部分の補強と合意形成のハードル
マンションの耐震補強で最も困難なのが、住民の合意形成です。
区分所有法では、共用部分の変更には区分所有者の3/4以上の同意が必要とされています[2]。
合意形成を困難にする要因
1. 高額な工事費用
マンションの耐震補強工事は、数千万円から数億円規模になることが多く、1戸あたりの負担額も数十万円から数百万円に及びます[2]。
この負担に対して、全ての住民が同意するのは容易ではありません。
私が関わった築43年のマンション（90戸）では、耐震補強工事の概算見積額が3〜4億円となり、1戸あたり約400万円の負担が必要でした[2]。
この金額に対して、当初は住民の間で大きな反対意見がありました。
2. 工事中の生活への影響
耐震補強工事では、以下のような生活への影響が避けられません[2]。
- 工事中の騒音・振動
- 足場設置による日照・眺望の制限
- 共用部分の使用制限
- 工事車両による駐車場の使用制限
これらの影響を数ヶ月から1年以上にわたって受け入れる必要があり、特に高齢者や小さな子どもがいる家庭では大きな負担となります。
3. 住民の年齢構成と経済状況の違い
マンションには様々な年齢層、経済状況の住民が住んでいます。
高齢者の中には「自分が生きている間は大丈夫」と考える方もいれば、若い世代では「将来の資産価値を考えると必要」と考える方もいます。
また、経済的な余裕の違いも、合意形成を困難にする要因となります。
合意形成を成功させるポイント
1. 十分な情報提供と説明
住民に対して、建物の現状、地震リスク、補強の必要性について、十分な情報提供を行います。
専門家による分かりやすい説明会を複数回開催し、質疑応答の時間を十分に設けることが重要です。
2. 段階的なアプローチ
一度に全ての補強を行うのではなく、最も危険な部分から段階的に補強を行う計画を提示します。
これにより、一度の負担額を軽減し、住民の理解を得やすくします。
3. 補助金制度の積極的な活用
国や自治体の補助金制度を最大限活用し、住民の負担を軽減します。
補助金の申請手続きは複雑ですが、専門家のサポートを受けながら確実に活用することが重要です。
4. 他のマンション事例の紹介
既に耐震補強を実施した他のマンションの事例を紹介し、工事の内容や効果、住民の満足度などを具体的に示します。
老朽化マンションに住むあなたへ：現場の声から
築40年を超える老朽化マンションにお住まいの方から、よく相談を受ける内容をご紹介します。
相談事例1：「売却を考えているが、耐震補強は必要？」
築45年のマンションにお住まいの方から、「近々売却を考えているが、耐震補強工事に参加すべきか迷っている」という相談を受けました。
私の答えは「参加すべき」です。
理由は以下の通りです。
- 耐震性の低いマンションは売却価格が大幅に下がる
- 耐震補強済みのマンションは資産価値が向上する
- 補強工事を行わないと、将来的に売却自体が困難になる可能性がある
実際に、耐震補強を実施したマンションでは、工事後に中古市場での評価が向上し、売却価格が補強費用を上回る上昇を見せるケースも多くあります。
相談事例2：「高齢なので工事の負担に耐えられるか心配」
80代の住民の方から、「工事中の騒音や振動に耐えられるか心配」という相談を受けました。
確かに工事中の負担は避けられませんが、以下のような配慮を行うことで軽減できます。
- 工事時間の制限（朝8時〜夕方5時など）
- 特に騒音の大きい作業の事前通知
- 高齢者や体調不良の方への一時的な転居支援
- 工事の進捗状況の定期的な報告
また、工事の負担と地震による倒壊リスクを比較すれば、一時的な負担を受け入れる価値は十分にあります。
相談事例3：「賃貸に出しているので、工事の必要性を感じない」
投資用として購入し、賃貸に出している区分所有者の方から、「自分は住んでいないので、工事の必要性を感じない」という意見を聞くことがあります。
しかし、これは大きな誤解です。
耐震性の低い建物で地震被害が発生した場合、以下のようなリスクがあります。
- 入居者への損害賠償責任
- 建物の修復費用の負担
- 長期間の賃料収入の停止
- 資産価値の大幅な下落
むしろ、投資用物件だからこそ、耐震補強による資産価値の維持・向上を図るべきです。
老朽化マンションの将来展望
築40年を超えるマンションは、今後ますます増加していきます。
これらのマンションが直面する課題は、耐震性だけではありません。
- 設備の老朽化（給排水管、電気設備など）
- バリアフリー対応の遅れ
- 省エネ性能の不足
- 修繕積立金の不足
これらの課題を総合的に解決するためには、建て替えも選択肢の一つとなります。
しかし、建て替えには全区分所有者の4/5以上の同意が必要であり、さらに高いハードルがあります[2]。
耐震補強は、建て替えまでの「つなぎ」としても重要な意味を持ちます。
適切な補強を行うことで、建物の寿命を延ばし、建て替えの時期を先延ばしすることができます。
管理組合理事の皆様へのメッセージ
マンションの耐震化は、管理組合理事の皆様の強いリーダーシップなくしては実現できません。
住民の中には様々な意見があり、合意形成は困難を極めますが、以下の点を念頭に置いて取り組んでいただきたいと思います。
- 正確な情報に基づいた判断：感情論ではなく、専門家の診断結果に基づいて判断する
- 長期的な視点：目先の費用だけでなく、将来の資産価値や安全性を考慮する
- 段階的なアプローチ：一度に全てを解決しようとせず、優先度を付けて段階的に進める
- 専門家の活用：構造設計士、施工業者、コンサルタントなど、適切な専門家のサポートを受ける
住民の生命と財産を守るという重要な責任を担う管理組合理事の皆様の決断が、マンションの未来を決定します。
困難な道のりですが、必ず乗り越えることができます。
まとめ
「防げない地震」ではなく「備えられる倒壊」
この記事を通じて、建物の構造と耐震性について詳しくお伝えしてきました。
最後に、私が15年以上の耐震診断の現場で学んだ最も重要なことをお話しします。
それは「地震は防げなくても、倒壊は防げる」ということです。
地震という自然現象をコントロールすることはできません。
しかし、地震による建物の倒壊は、適切な知識と対策によって防ぐことができます。
これは、科学的な根拠に基づいた事実であり、私たち構造設計士の使命でもあります。
阪神淡路大震災では、新耐震基準で建てられた建物の被害が、旧耐震基準の建物に比べて格段に軽微だったことが証明されています[1]。
これは、適切な構造設計と施工によって、建物の耐震性を確保できることを示しています。
しかし、新耐震基準で建てられた建物でも、経年劣化や不適切な改修によって耐震性が低下している場合があります。
また、旧耐震基準の建物でも、適切な補強を行うことで十分な耐震性を確保することができます。
重要なのは、「現状を正しく把握し、適切な対策を講じる」ことです。
山口拓真からのメッセージ：耐震対策は”見えない投資”
私は耐震対策を「見えない投資」と呼んでいます。
外壁の塗装や内装のリフォームは、見た目の変化があり、投資の効果を実感しやすいものです。
しかし、耐震補強は普段の生活では見えない部分の工事であり、その効果を実感する機会は多くありません。
だからこそ、多くの方が耐震対策を後回しにしてしまいがちです。
しかし、この「見えない投資」こそが、あなたとあなたの大切な家族の命を守る最も重要な投資なのです。
私が東日本大震災の際に経験した、耐震診断を行った小学校が倒壊を免れた出来事は、今でも鮮明に覚えています。
その時、改めて感じたのは、私たちの仕事の重要性と責任の重さでした。
建物の構造は複雑で、一般の方には分かりにくい部分も多くあります。
しかし、だからこそ、私たち専門家が正しい知識をお伝えし、適切な対策をご提案する責任があります。
耐震対策の3つの段階
耐震対策には、以下の3つの段階があります。
第1段階：知る
まずは、ご自身の建物の現状を正しく知ることから始まります。
築年数、構造、過去の改修履歴などを整理し、簡易的なセルフチェックを行ってください。
第2段階：診断する
専門家による詳細な耐震診断を受けて、建物の耐震性を正確に把握します。
診断の結果、問題がなければ安心できますし、問題が見つかれば適切な対策を検討できます。
第3段階：対策する
診断結果に基づいて、必要な耐震補強工事を実施します。
費用や工期を考慮して、段階的に実施することも可能です。
この3つの段階を順番に進めることで、確実に建物の安全性を向上させることができます。
今日からできる第一歩：情報収集と専門家への相談
この記事を読んでいただいた皆様に、今日からできる具体的な行動をご提案します。
すぐにできること
1. 建物の基本情報を整理する
- 建築年月日（建築確認済証や登記簿謄本で確認）
- 構造（木造、鉄筋コンクリート造、鉄骨造）
- 過去の改修履歴
- 設計図書の有無
2. 簡易セルフチェックを実施する
本記事でご紹介したチェックリストを参考に、建物の外観や室内の状況を確認してください。
3. 地域の補助金制度を調べる
お住まいの自治体のホームページで、耐震診断や耐震補強に関する補助金制度を確認してください。
近いうちに検討すること
1. 専門家への相談
建築士事務所や耐震診断機関に相談し、詳細な診断の必要性について相談してください。
2. 複数の業者からの見積もり取得
診断や補強工事を検討する際は、複数の業者から見積もりを取得し、比較検討してください。
3. 家族での話し合い
耐震対策の必要性について、家族全員で話し合い、方針を決めてください。
長期的に計画すること
1. 耐震診断の実施
専門家による詳細な耐震診断を受けて、建物の現状を正確に把握してください。
2. 補強計画の策定
診断結果に基づいて、優先度を考慮した補強計画を策定してください。
3. 資金計画の立案
補強工事の費用、補助金の活用、工事時期などを含めた総合的な資金計画を立ててください。
最後に
地震大国である日本に住む以上、地震のリスクから完全に逃れることはできません。
しかし、適切な知識と対策によって、そのリスクを大幅に軽減することは可能です。
「うちは大丈夫だろう」という楽観的な考えではなく、「万が一に備えて対策を講じよう」という予防的な考えを持っていただきたいと思います。
あなたの大切な家族と財産を守るために、今日から行動を始めてください。
小さな一歩が、大きな安心につながります。
私たち構造設計士は、皆様の安全で安心な住まいづくりをサポートするために存在しています。
何かご不明な点やご相談がございましたら、お気軽に専門家にお声かけください。
皆様の住まいが、次に来る地震に負けない強い建物となることを心から願っています。
参考文献
[1] 阪神・淡路大震災教訓情報資料集【03】建築物の被害[2] マンション耐震化マニュアル
[3] 建物の構造と耐震性の関係は？
最終更新日 2025年8月6日 by einvestig
